Você, incorporador, sabe que a incorporação imobiliária é uma das atividades empresariais mais necessárias e mais ricas da nossa economia. Grande parte da população brasileira adquiriu o seu imóvel residencial na planta a partir de uma incorporação imobiliária.
Após seis meses da data do Registro da Incorporação (RI), se não desistir de seguir com o desenvolvimento do empreendimento, o incorporador fica obrigado a construir e entregar o empreendimento acabado (Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964), nos prazos e na qualidade relatados nos documentos do Registro de Imóveis da Incorporação e nos contratos de venda das unidades imobiliárias.
Mas quais são os riscos?
Mesmo que o incorporador tenha realizado a compra do terreno na forma de permuta com o proprietário, ou através de sociedade com investidor e, portanto, tenha investido pouco para adquirir o terreno e para pagar as despesas iniciais do projeto, despesas de administração e de lançamento, se o projeto não tiver êxito comercial, financiamento e caixa para concluir a obra, como dizia um conhecido incorporador, ocorre uma hecatombe (desastre gigante).
As dívidas, os prejuízos, as ações consumeristas, as ações trabalhistas e de cobrança e execução de fornecedores se multiplicam e podem levar o incorporador à falência.
Somam-se ao exposto acima, eventuais problemas técnicos de solos e de projetos, de execução da construção, acidentes, elevação dos custos de obra acima da inflação, deterioração do cadastro dos adquirentes impossibilitando o repasse do financiamento para o comprador.
O que fazer para ganhar dinheiro com a incorporação imobiliária?
Na incorporação imobiliária, tudo começa com a compra de um (ou de vários) terreno, cujo preço a ser pago pela área formada, considerando o produto imobiliário a ser desenvolvido, o custo de construção, o preço de vendas do m² e todos os demais gastos e tributos, deverá produzir uma margem líquida de, no mínimo, 20% e uma TIR real (Taxa Interna de Retorno + Inflação) do capital empregado de 25% ao ano.
O estudo de viabilidade inicial com a projeção dos gastos e receitas no tempo deve ser utilizado para precificar o terreno.
Normalmente, se tudo der certo, o empresário começa com uma projeção de 25% de TIR e termina com 15% ou 18%. Mas por quê? Este é um negócio de longa duração e de muitos imprevistos.
Vários fatores interferem na formação do lucro deste negócio, além do preço do terreno, tais como:
- Eficiência do projeto em termos do total de área vendável pelo total de área construída
- Valor de venda do m² das unidades imobiliárias versus o custo de construção da mesma unidade
- Custo do financiamento da construção
- Velocidade de vendas
- Vendas para clientes com um bom cadastro e limite de crédito que possibilite o repasse
- Capacidade para entregar a obra no prazo, no custo certo
- Excelente gestão do caixa e de toda a operação.
E o que faz a construtora?
A construtora assume um papel fundamental nesse processo de incorporação imobiliária, sendo a responsável pela execução do projeto.
Nesta etapa, entram a contratação de engenheiros, arquitetos, pedreiros, mestres de obras e outros profissionais necessários para a construção, bem como a compra de materiais e equipamentos.
Vale ressaltar, também, que é a construtora que deve garantir a segurança dos trabalhadores durante a execução da obra.
Dessa forma, caso haja algum erro de cálculo ou dano na estrutura do prédio, é a construtora quem deve responder juridicamente, e não a incorporadora.
Porém, se o problema for o descumprimento de prazos de entrega ou qualquer outra divergência na negociação, quem deve responder é a incorporadora, já que é ela a responsável pelo planejamento e pela comercialização dos imóveis.
Atualmente, é comum o aparecimento de empresas que são incorporadoras e, também, construtoras, atuando em ambas as frentes.
Como a OGFI Governance pode ajudar sua incorporadora?
Podemos ajudar seu negócio de incorporação imobiliária a captar recursos para tirar seu empreendimento do papel ou melhorar a gestão financeira para dar todas as informações necessárias para a tomada de decisão na hora certa, ajudando a maximizar os lucros.
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